محمد صبحی کارشناسی ارشد حقوق خصوصی

مقدمه :

لازمه بحث در مورد توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت، شناسایی ماهیت و تفاوت سرقفلی با نهاد مشابه خود حق کسب و پیشه یا تجارت می باشد چرا که حق سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت امروزه یکی از سرمایه های گرانبهای اشخاص است و بدون شک در معاملات و مراودات به عنوان یکی از وثیقه های عمومی تعهدات، مد نظر طرفین است.

بنابراین فرض نبود امکان توقیف و یا فروش و مزایده آن جهت استیفای حقوق اشخاص در مرحله اجرای احکام دادگستری یا ثبت، قابل قبول نمی باشد، ولو اینکه موانعی در مقام عملی و اجرا ملاحظه شود باید با استفاده از راهکارهای منطقی و قابل دسترسی و البته قانونی، آنها را برطرف و راه وصول صاحبان حق به این مال ارزشمند را هموار کنیم.

فصل اول - سر قفلی

گفتار اول- بررسی حق سرقفلی در لغت و قوانین موضوعه

بند اول - تعریف سر قفلی در لغت

در مورد سر قفلی تعاریف زیر در منابع لغت ارایه شده است :

1-    چیزی که از کرایه دار سرای حویلی یا دکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه  نیست. (آنندراج، به نقل از دهخدا ، 1377: 1306)

2-    وجهی که از کرایه دار خانه و دکان علاوه بر کرایه دریافت کننده و آن مزد کشیدن قفل است و داخل کرایه نیست. (نفیسی، بی تا :1884)

3-    حق آب و گل؛ حقی که مستأجر را پیدا آید در دکان و یا حمام و یا کاروان سرایی و امثال آن و او آن حق را به مستأجر بعد خود تواند فروخت. (دهخدا،1377: 1306)

اصطلاح سرقفلی مانند بسیاری دیگر از اصطلاحات حقوقی از طرف قانونگذار مورد تعریف قرار نگرفته است این خلاء از جانب حقوقدانان پر شده است و هرکدام از بعد خاصی تعریفی ارایه داده اند.

تعاریف ذیل در کتب حقوقی از جانب دکترین  ارایه شده است :

1-    سر قفلی حقی است که به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود. (کاتوزیان، ناصر ، اموال و مالکیت ، چاپ بیست و پنجم – ص 65)

2-    مطابق تعریف برخی از حقوقدانان سرقفلی پولی است که مستأجر ثانی (به معنای اعم) به  مستأجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد و همچنین مستأجر اول به موجر مالک می دهد. (جعفری لنگرودی، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق، ص 256)

3-    حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود، برای محل کارش قائل می شود. (کشاورز، بهمن، حق سر قفلی و کسب و پیشه و تجارت، تهران: جهاد دانشگاهی ، 1374 ، ص 38 )

 اما به نظر می رسد که بتوان تعریف زیر را برای سرقفلی ارایه داد :

«سرقفلی حقی است مالی و قابل معامله که برای مالک یا  متصرف قانونی محلهای کسب و تجارت از طرف قانونگذار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادی معنوی متعدد دارد».

بند دوم - حق سرقفلی در قوانین موضوعه

حق سرقفلی به صورت قانونی و به عنوان یکی از حقوق شناخته شده که مورد حمایت قانونگذار می باشد، نخستین بار در قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15/8/1365 مورد توجه قرار گرفته و در متون قانونی جای گرفت . به موجب ماده ی واحده مرقوم مقرر گردید : «از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سر قفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود در رأس انقضاء مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه آن می باشد مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف، دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند».

به عبارت دیگر، هرگاه ملکی به موجب سند رسمی به اجاره واگذار شود ولیکن بابت سرقفلی وجهی توسط مستأجر به موجر پرداخت نشده باشد، به مجرد انقضاء مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه مورد اجاره بوده و حقی به او بابت حق سرقفلی تعلق نمی گیرد.
به موجب رأی هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شماره 618 مورخ 18/6/1376 در مورد حوزه نفوذ و دایره شمول ماده واحده مرقوم چنین نظر داده است؛ «مستنبط از ماده واحده ی الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1365 این است که قانون مزبور ناظر به عقود اجاره ای است که بعد از تصویب آن قانون و ابتداً منعقد می شود و شامل اماکن تجاری که سابقه اجاره که به تاریخ قبل از تصویب قانون فوق داشته اند، نمی شود و لذا در مورد دعاوی مطروحه که به دلالت اسناد و اوراق پرونده مسبوق به رابطه ی استیجاری به تاریخ قبل از تصویب ماده ی واحده قانون مذکور می باشند و تنظیم اجاره نامه های جدید در واقع و نفس الامر به منظور تمدید و تجدید اجاره قبلی بوده است، صدور اجرائیه از جانب دفتر اسناد رسمی مبنی بر تخلیه این قبیل محل کسب و پیشه مخالف قانون است و با این کیفیت رأی دادگاه حقوقی یک تهران که بر تایید حکم دادگاه حقوقی 2 اصدار یافته و مبتنی بر ابطال اجرائیه صادره است، صحیح و موافق موازین قانونی تشخیص می گردد...».

با توجه به رأی هیأت عمومی دیوان عالی کشور که در حکم قانون است و مفسر اراده قانونگذار در ماده واحده ی مرقوم می باشد حکم ماده واحده تنها شامل موارد اجاره ای می گردد که پس از تصویب ماده واحده بین اشخاص منعقد می گردد و به قرارداد های اجاره پیش از آن تسری ندارد و قراردادهای مزبور تابع  قانون حاکم بر خود هستند.

اما سرقفلی پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 عینیت و قطعیت بیشتری یافته است . بنابراین بررسی قانون اخیر از  اهمیت ویژه ای برخوردار است.

مطابق ماده ی یک قانون مزبور؛ « از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب یا پیشه و غیره... تابع مقررات قانونی و مقررات این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر می باشد». مطابق نظریه شماره ی 9192/7 مورخ 20/9/79 اداره کل حقوقی دادگستری که نظر بر این امر دارد که : « قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تابع اراده طرفین است. چنانچه موجر و مستأجر روابط خود را بر اساس ضوابط این قانون به طور عادی یا رسمی تنظیم نمایند، روابط فی ما بین تابع این قانون و در غیر این صورت تابع سایر قوانین خواهد بود. و قانون حاکم بر مورد اجاره که محل کسب یا پیشه یا تجارت باشد با توجه به کیفیت تنظیم اجاره نامه مشخص می شود».

تنها نکته ای که در ماده ی یک قانون هم بدان  تصریح شده و پذیرفته شده است، آن است که اشخاص می توانند شرایطی نیز بین خود مقرر نمایند که در مواقع اختلاف می بایستی مراجع قضایی به شرایط مزبور نیز توجه نمایند . فلذا هرگاه طرفین با تراضی یکدیگر مقرر دارند که علاوه بر حق سرقفلی، حق کسب یا پیشه نیز در اثر اجاره برای مستأجر پدید آید و موجر موظف به پرداخت حقوق مزبور به مستأجر در صورت تخلیه ی مورد اجاره باشد در این صورت، ، چون حق کسب و پیشه در قانون اخیر مورد توجه قانون گذار واقع نشده و مقرراتی در خصوص مورد مقرر نشده است، طرفین قرارداد می توانند قانون مصوب 1356 را حاکم بر این قسمت از قرارداد خود بنمایند و این امر منافاتی با آمره بودن قانون اخیر ندارد.

اما در ماده ی 6 قانون یاد شده مقرر شده است : «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد». ملاحظه می شود که در مورد سرقفلی به طور ضمنی در قانون اخیر تعریفی به عمل آمده است. و با دقت در ماده ی 6 این نتیجه حاصل می شود که برای تحقق حق سرقفلی و دریافت آن، دو حالت متصور است و در هر حالت، وجود شرایطی به شرح زیر صورت دارد :

1-    مالک منافع، ملک خود را به اجاره واگذار کند . بنابراین در سایر عقود چنین حقی متصور نمی باشد و لازمه تحقق پیدا کردن حق سرقفلی انعقاد عقد اجاره می باشد . در واقع عقد اجاره در آن موضوعیت دارد.

2-    مالک از مستأجر وجه نقدی را تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید. بنابراین شامل غیر نقود و سایر عناوین نمی شود.

3-    ملک مورد اجاره باید تجاری باشد. بنابراین شامل سایر املاک اعم از مسکونی یا محل کسب  پیشه نمی شود.

در حالت دوم (انعقاد عقد اجاره میان مستأجر اول و مستأجر دوم)، اختصاص به مواردی دارد که مستأجر بابت سرقفلی، وجه نقدی به موجر پرداخته باشد که در این حالت شرایط زیر متصور است:

1-    مدت اجاره منقضی نشده باشد.

2-     حق انتقال منافع به غیر از مستأجر سلب نشده باشد.

3-     مستأجر بابت واگذاری حق خود از موجر یا مستأجر دیگر، وجهی به عنوان سرقفلی دریافت کند.

بنابراین تنها در موارد یادشده است که حق سرقفلی محقق می شود و در سایر موارد چنین حقی متصور نخواهد بود به همین دلیل، در تبصره ی یک ماده ی 6 مقرر شده است : « چنانچه مالک، سرقفلی نگرفته باشد ولی مستأجر با دریافت سرقفلی ملک منافع ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را نخواهد داشت». پس شرط اساسی در تحقق حق سرقفلی آن است که مالک در ابتدا از مستأجر، بابت سرقفلی، مبلغی دریافت نموده باشد که در این صورت، سایر موارد و شروط نیز امکان تحقق می یابد و الا با وجود اجتماع شرایط مقرر در ماده ی 6 بدون آنکه مالک از مستأجر، سرقفلی گرفته باشد حق سرقفلی محقق نخواهد شد.

فصل دوم - حق کسب یا پیشه یا تجات

گفتار اول - تعریف حق کسب یا پیشه یا تجارت

این حق زمانی به وجود می آید و پا به عرصه ظهور می گذارد که در نتیجه، کوشش و فعالیت و پشتکار مستأجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب و فعالیت مرغوبیت و ارزشی پیدا می کند که نمی توان  آن را نادیده گرفت، و از این رو، هرکس جانشین او شود از نتیجه فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد. در واقع تعریفی که برای حق مزبور می توان ارایه داد به شرح ذیل می باشد :

 «حقی می باشد که برای مستأجر به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه یا تجارت در نتیجه انجام فعالیت مستمر به وجود می آید». باید توجه داشت که این حق، ریشه در توافق طرفین ندارد و الزامی مافوق اراده، موجر را ملزم به رعایت آن می کند این حق حامی مستأجر است.

گفتار دوم - حق کسب یا پیشه یا تجارت در قوانین موضوعه

در قانون جدید بر خلاف قانون سال 1356، هیچ اشاره  ای به عنوان «حق کسب یا پیشه  یا تجارت» نشده است. و چون تبصره ماده 10 قانون سال 1376 گرفتن هر مبلغی خارج از مواد یاد شده در قانون را ممنوع اعلام می کند پس حق کسب یا پیشه یا تجارت به طور کلی از بین رفته است. البته باید به ذیل ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 توجه نمود و همانطور که گفته شد اگر طرفین تراضی کرده باشند مبنی بر استحقاق حق کسب یا پیشه یا تجارت باید بنا بر اصل آزادی اراده طرفین آن را حاکم دانست.

اما قانونگذار در ماده ی 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 به حق کسب یا پیشه یا تجارت اشاره نموده است : « در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند . در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفتر خانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفتر خانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفتر خانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود . مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود . هر گاه ظرف مهلت 6 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

تبصره 1 : در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستأجر یا  متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

تبصره 2 : حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد  و انتقال آن به مستأجر فقط با  تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود».

فصل سوم - وجوه افتراق و اشتراک حق کسب یا پیشه یا تجارت با حق سرقفلی

گفتار اول - وجوه اشتراک حق کسب یا پیشه یا تجارت با حق سرقفلی

1-    هر دو حق در دسته بندی حقوق، حق مالی محسوب می شوند و دارای ارزش اقتصادی می باشند.

2-    هر دو حق قابل انتقال قهری به ورثه می باشند خواه مستأجر حق انتقال به غیر داشته باشد یا نداشته باشد این امر مانع انتقال قهری نمی باشد.

3-    هر دو قابلیت انتقال به دیگری را دارند اما با این تفاوت که در قانون سال 1356 برای انتقال دادن باید این حق به مستأجر داده شده باشد در صورتی که در قانون سال 1376 این حق به مستأجر داده شده است مگر آنکه خلاف آن تراضی شود در واقع می توان گفت که در قانون سال 1376 بر خلاف قانون سال 1356 اصل بر انتقال منافع از سوی مستأجر می باشد مگر آنکه خلاف آن تراضی شود.

گفتار دوم - وجوه افتراق حق کسب یا پیشه یا تجارت با حق سرقفلی

1-    حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط موجر مستأجر مصوب سال 1376 و منابع معتبر فقهی عبارت